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Faire construire sa maison : les écueils à éviter

 

Du choix du terrain à la réception du chantier, tout ce que vous devez savoir pour vous prémunir contre les malfaçons et les pièges en tout genre.

Le choix du terrain

Même si le terrain est constructible, il est indispensable de connaître son historique (ancienne friche industrielle, par exemple), la qualité technique du sol ou les risques naturels (zone sismique ou inondable). « D’anciennes carrières en sous-sol, une terre sablonneuse de bord de mer ou argileuse peuvent générer des fissures dans le bâti, voire pireCes situations sont gérables mais elles nécessitent des fondations spécifiques, qui engendrent un surcoût à faire chiffrer précisément par le constructeur. »

A faire : sans attendre la promesse de vente du terrain, qui doit inclure un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), consultez le site georisques.gouv.fr, renseignez-vous auprès de la mairie et des services de la direction départementale des territoires (DDT) et consultez le plan de prévention des risques (PPR) délimitant les zones dangereuses.

Dans la promesse de vente, assurez-vous que le notaire a bien inclus une condition suspensive qui prenne en compte la survenance de ces risques et la remise en cause de la viabilité économique du projet.

Le PLU et les servitudes du lotissement

Il existe des servitudes dites “publiques”, décrites dans le plan local d’urbanisme (PLU), telles que la distance entre la construction et la voirie ou le passage des canalisations.

D’autres sont liées au lotissement ou à la zone d’aménagement concerté (ZAC) où vous prévoyez de faire construire : forme de la toiture, couleur des matériaux, type de clôture, etc. L’obligation d’une toiture en ardoise est par exemple plus onéreuse qu’en tuile mécanique. Même sur un terrain isolé, il peut y avoir un droit d’écoulement des eaux ou un droit de passage.

À faire : demandez un certificat d’urbanisme à la mairie et épluchez à fond le règlement du lotissement.

Les frais précédant la construction

Un terrain isolé dit en « secteur diffus » vendu par un particulier n’est pas forcément desservi par les réseaux (électricité, gaz, eau, évacuation des eaux usées), contrairement à une parcelle de lotissement. Vérifiez dans le certificat d’urbanisme si des frais sont à prévoir pour les raccordements. Autre point de vigilance, la taxe d’aménagement liée a l’obtention du permis de construire. « Elle a fortement augmenté ces dernières années, note Frédéric Violeau. En général, elle coûte de 3 000 à 7 000 euros. » Contactez la commune pour connaître le taux applicable localement, puis, sur le site cohesion-territoires.gouv.fr, utilisez le simulateur disponible. Cette taxe se paie en deux fois : pour moitié quatorze mois après l’obtention du permis de construire, puis un an plus tard.

Dans une ZAC, où les prix des terrains sont souvent plus élevés, une exonération de la part communale de la taxe est prévue. « Faites le calcul, conseille le notaire. Il est parfois plus intéressant de payer plus cher le terrain et d’économiser une partie de la taxe. »

À savoir : si la construction de la maison n’a finalement pas lieu, demander le retrait du permis de construire est le seul moyen d’annuler l’exigibilité de la taxe d’aménagement.

Le contrat de construction et les modalités de paiement

Si vous passez par un constructeur, la signature d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est obligatoire, dès lors qu’il fournit les travaux de mise hors d’eau (couverture et étanchéité) et hors d’air (baies extérieures pleines ou vitrées). Malgré les articles L231-1 et L232-1 du Code de la construction, nombre de prestataires n’en proposent pas, pour se soustraire à leurs obligations ou par manque de sérieux. Dans ce cas, passez votre chemin.

« Le CCMI inclut la désignation du terrain, le plan, la notice descriptive avec chiffrages et caractéristiques de la maison (surface, matériaux, système de chauffage, etc.), la conformité du projet au Code de la construction et au Code de l’urbanisme, la demande de permis de construire, le calendrier et la date limite d’achèvement des travaux, etc. », détaille Agnès Samson, conseillère à l’ADIL. Le montant des pénalités en cas de retard de livraison doit y figurer. En général, il correspond au prix total de la facture divisé par 3 000 (soit 33,33 euros par jour de retard pour une construction de 100 000 euros).

Le prix global forfaitaire couvre l’ensemble des travaux et garantit le prix pour tous les équipements. Au moindre changement que vous déciderez – une baignoire à la place d’une douche, par exemple – le constructeur ajoutera un avenant et un coût supplémentaire. Ayez conscience que les honoraires sont échelonnés et découpés en une série de paiements d’un montant de 5 à 20 % du prix total à la signature du contrat puis à chaque étape, de l’obtention du permis jusqu’à la réception du chantier. Si vous changez d’avis, vous n’aurez que dix jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le CCMI, pour vous rétracter.

À faire : ne vous contentez pas de vérifier que l’acquisition définitive du terrain, les obtentions du permis de construire, des autorisations administratives et d’un prêt figurent parmi les conditions suspensives du CCMI. « La somme versée au départ devrait être remboursée sans aucune retenue. Demandez donc à l’entrepreneur de vous fournir la preuve qu’il dispose d’une garantie de remboursement », suggère Dominique Duperret, délégué général de la Fédération française du bâtiment. Si vous employez des artisans pour construire, il n’existe pas de contrat obligatoire apportant les mêmes sécurités que le CCMI.

Mieux vaut passer par un maître d’œuvre ou un architecte qui coordonne et contrôle l’avancée du chantier et émet des bons à payer au fur et à mesure.

Attention au trop de confiance !

L’entrepreneur doit être assuré, afin de faire face aux désordres potentiels. La garantie de parfait achèvement permet, par exemple, de bénéficier des réparations en cas de vice caché ou de défaut de conformité signalé au cours de l’année qui suit la réception du chantier. La garantie biennale couvre le dysfonctionnement d’un équipement durant deux ans après réception. Quant à la garantie décennale, elle assure les graves dommages survenus au cours des dix années après la fin des travaux. Autre point capital : la garantie de livraison à prix et délai convenus ou garantie d’achèvement qui vous couvre en cas de faillite du professionnel. Son garant prendra alors en charge la poursuite du chantier et les dépassements de coût.

À faire : avant de signer, vérifiez que les entrepreneurs ont souscrit à toutes les assurances pour la période du chantier et le type de prestations envisagées. Faites-vous communiquer les justificatifs avant d’accepter les devis ou conditionnez votre accord à la présentation des attestations.

L’assurance dommages ouvrage

Cette garantie obligatoire, c’est à vous de la souscrire avant le début du chantier. Son coût : 2 à 5 % du prix global. Elle équivaut à l’assurance tous risques automobile, car elle garantit toute défaillance de l’entrepreneur.

Avec une dommages ouvrage, en cas de problème, les réparations et l’indemnisation sont lancées sans attendre les expertises. Si vous n’en possédez pas, ce sera à vous de mener l’ensemble des procédures jusqu’à indemnisation. Vous seriez aussi considéré comme responsable des anomalies auprès des acquèreurs si vous revendez la maison avant la fin de la couverture décennale.

A faire : vérifiez que le CCMI mentionne bien votre assurance dommages ouvrage.

Le suivi des travaux

Vous devez connaître, dès le départ, celui qui sera votre interlocuteur, ainsi que le rythme de rendez-vous prévus. Si le constructeur adresse une facture, il doit prouver que les travaux ont été réalisés. Demandez toujours une visite de chantier ou l’envoi de photos.

A faire : ne vous rendez pas seul sur le chantier, prenez rendez-vous. Sinon, en cas d’accident, vous seriez considéré comme responsable.

Un bon PV de réception des chantiers

C’est le moment crucial avant que s’enclenchent les nombreuses garanties. Procédez aux vérifications avec le constructeur ou l’entrepreneur. Vous pouvez aussi vous faire assister par un expert de la construction titulaire de la garantie décennale pour environ 500 euros. Passez en revue les finitions, faites fonctionner portes, interrupteurs, robinets, etc. L’ensemble est-il conforme aux plans initiaux, à la notice descriptive et au devis. Consignez toutes vos observations dans un procès-verbal, car les désordres apparents non précisés ne seront pas couverts.

En l’absence de remarques, vous acceptez la réception des travaux sans réserve et payez le solde. En cas d’anomalies, ne versez pas le dernier acompte de 5 %. Les réserves doivent être émises sur le procès-verbal, daté et signé par toutes les parties, en y fixant un délai de réparation pour chacune. Sans l’assistance d’un professionnel, vous bénéficiez d’un délai de huit jours pour signaler les défauts oubliés dans le PV.

 

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